В новом постановлении Конституционного суда (КС) РФ № 63-П/2026, опубликованном сегодня на его официальном сайте, Сакский районный суд подчеркивает необходимость интеграции гарантий, защищающих стороны при рассмотрении имущественных исков. Эти гарантии должны быть предусмотрены в механизме разрешения споров между добросовестными приобретателями и органами власти, касающимися признания права собственности на объекты недвижимости отсутствующим.
По сути дела, Ольга Остроумова приобрела у частного лица земельный участок площадью семь соток для строительства дома. После начала строительных работ судебные инстанции отказали продавцу в праве собственности на землю, которая находилась в коммерческом обороте и была частью территории Ленинского городского округа Московской области. В результате администрация муниципалитета подала иск в суд с требованием признать право собственности Остроумовой на купленный земельный участок отсутствующим, а также исключить сведения о нем из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и снять с кадастрового учета. Суд удовлетворил иск, и вышестоящие инстанции оставили это решение без изменений.
Не согласная с решением, Остроумова обратилась в КС РФ с просьбой проверить конституционность ряда норм, в частности, абзаца 14 статьи 12 и статьи 304 Гражданского кодекса (ГК) РФ, а также части 5 статьи 1 федерального закона «О государственной регистрации недвижимости». По мнению Остроумовой, данные нормы позволили произвольно использовать иск о признании права собственности частного лица отсутствующим и лишили ее зарегистрированного в ЕГРН права без учета добросовестного приобретателя и без определения срока исковой давности.
КС РФ заметил, что иск муниципалитета к Остроумовой был разрешен с использованием статьи 304 ГК РФ, указывая на то, что такой иск является негаторным и может быть удовлетворен, если истец докажет, что его право нарушается действиями ответчика, не связанными с лишением владения. Таким образом, КС РФ считает, что решение по такому иску не должно касаться вопросов юридической принадлежности имущества. Суд также напомнил, что вопросы о принадлежности имущества решаются с помощью виндикационных исков, которые регулируются статьями 301 и 302 ГК РФ.
Конституционный суд согласился, что государственная регистрация права не исключает возможности признания оснований для внесения соответствующих сведений ненадлежащими, а само право — отсутствующим. «Удовлетворение иска о признании зарегистрированного права отсутствующим, который суды зачастую квалифицируют как негаторный, лишает гражданина имущества, которое он считал своим. Поэтому условия наступления неблагоприятных последствий для ответчика должны определяться по правилам, установленным для виндикационного иска», — заявляет пресс-служба КС РФ, разъясняя позицию суда.
КС РФ также добавляет, что специального правового регулирования для исков о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим не существует. Таким образом, условия наступления неблагоприятных последствий для ответчика должны определяться с учетом положений статьи 302 ГК РФ, поскольку в подобных спорах ответчик имеет законные интересы и ожидания, сопоставимые с интересами добросовестного приобретателя.
«Использование же без учета этого обстоятельства статьи 304 ГК РФ, не предназначенной для решения вопроса о принадлежности имущества, создает риски нарушения конституционных прав граждан», — добавляет пресс-служба КС РФ.
Таким образом, по мнению Конституционного суда РФ, гарантии, присущие виндикационному иску, должны быть интегрированы в механизм разрешения споров по искам о признании права собственности отсутствующим, как минимум между гражданином и публично-правовым образованием. КС РФ также указывает, что участок на землях населенных пунктов, право на который зарегистрировано за частным лицом в результате гражданско-правового договора и который имеет видимые признаки освоения, не может автоматически считаться находящимся во владении публично-правового образования.
«Наличие оснований для удовлетворения требований истца согласно пункту 1 статьи 302 ГК РФ должно оцениваться с учетом обстоятельств выбытия имущества из владения собственника и добросовестности приобретателя», — поясняет КС РФ. Кроме того, факт отмены судебного решения, на основании которого зарегистрировано право собственности, сам по себе не является достаточным условием для признания права нынешнего правообладателя отсутствующим, а лишь может служить предпосылкой для заявления требования, приводящего к прекращению его зарегистрированного права собственности.
Конституционный суд РФ также подчеркивает, что такие споры, разрешающиеся по правилам виндикационных исков, подлежат исковой давности. В свете разъяснений, данных КС РФ в этом постановлении, оспариваемые нормы признаны не противоречащими Конституции РФ, а правоприменительные решения по делу Остроумовой подлежат пересмотру.